王府井重組已接近5個月 可收購開元商業(yè)卻一拖再拖
百貨業(yè)在電商沖擊下苦苦掙扎之際，王府井(600859.SH)成為少數逆市擴張的企業(yè)之一。不過，該公司布局陜西并全資收購開元商業(yè)旗下百貨資產的計劃一拖再拖，連續(xù)5個月未達成協(xié)議。
王府井5月3日在上交所發(fā)布公告稱，與交易對方國際醫(yī)學(000516.SZ)就重組方案的具體內容以及交易協(xié)議的相關條款尚未達成一致。公告顯示，去年12月9日，王府井董事會審議通過了收購開元商業(yè)100%股權的議案，截至目前重組已接近5個月。
國際醫(yī)學前身是西安解放百貨公司，1993年在深交所上市，曾用簡稱“陜解放A”。上市兩年后，該公司開始在西安鐘鼓樓附近規(guī)劃建造第一家開元商城，1996年完成一期建設，2001年全面建成。2007-2008年，開元商城在陜西省其他多個城市擴張，在安康、咸陽和寶雞相繼建成商城。2011年，該公司在西安增設西旺店，使連鎖商城總數達到5家。
國際醫(yī)學在2016年報中稱，上述商城均位于西安市或陜西省內主要二線城市的核心商圈，位置優(yōu)越，物業(yè)稀缺，且自有物業(yè)比例超過90%。該公司認為：“在現階段百貨行業(yè)競爭加劇、門店租金成本日趨上漲的大背景下，公司自持優(yōu)質物業(yè)的擴張策略具備顯著的成本優(yōu)勢，和較強的抗風險能力。”
上述因素可能都是王府井比較看重的。此外，開元商城普遍較大的門店面積，可能也是吸引王府井的原因之一。界面新聞此前報道，從開元商城的5個門店面積看，鐘樓店、咸陽店、安康店、寶雞店、西旺店的面積分別在10.3萬平方米、2萬平方米、10萬平方米、12萬平方米、8.4萬平方米，除了咸陽店面積較小，其他4家門店面積均在10萬平方米左右，符合購物中心體量需求。
在聯營模式的百貨業(yè)務逐漸衰敗之際，包括王府井在內的眾多大型百貨公司都在向購物中心和折扣賣場的模式轉型：香港上市的百盛與韓國衣戀集團合作，轉型城市奧特萊斯;新世界百貨引入大量美食品牌，增強影院布局;銀泰商業(yè)在高端門店引入蘋果專賣店和特斯拉汽車體驗。年報顯示，王府井去年新開7家門店，其中3家為奧特萊斯、3家為購物中心，只有1家為購物中心主力百貨店。
陜解放A在2007年更名為開元控股，當時恰逢公司開設連鎖商城之際。該公司在2011年更名為開元投資，正值西安西稍門新店開業(yè)，以及收購西安高新醫(yī)院有限公司100%股權。之后，該公司在2015年再度更改掛牌名稱，“國際醫(yī)學”四個字一度引發(fā)市場人士對其轉型醫(yī)療的猜測。
該公司當時表示，將轉型醫(yī)療和高端生命科學，通過百貨零售業(yè)務提供穩(wěn)定現金流。2015年1月7日，開元投資宣布更名，隨后股價大幅上漲。截至2015年5月25日的歷史收盤高點(復權后為15.34元)，該股在不到四個月內上漲超過兩倍。
去年12月5日和12日，國際醫(yī)學與王府井發(fā)布重大資產重組停牌提示。今年1月初，兩家公司相繼公布交易標的資產為開元商業(yè)100%股權。但至今兩家公司尚未就條款達成一致，不斷發(fā)布繼續(xù)停牌公告。
國際醫(yī)學年報顯示，開元商業(yè)注冊資本為人民幣2億元，凈資產約4.7億元。不過，王府井為開元商業(yè)付出的價格可能遠在賬面價值之上。
開元商業(yè)去年營收約33.35億元，凈利潤1.44億元。其中，西安鐘樓店占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別為63%和90%。
搜房網數據顯示，西安市中心商業(yè)步行街的住宅底商價格大約在每平方米1.7萬-2.8萬元。假定開元商業(yè)鐘樓店營業(yè)樓層的單位價值相當于步行街住宅底商的70%(這是來自五大房地產咨詢公司的一名行業(yè)人士給記者提供的估值方法)，那么其單價大約在每平方米1.2萬-2萬元。鐘樓店建筑面積10.3萬平方米，那么王府井為鐘樓店付出的對價可能在12.4億-20.6億元。
凈利潤可以反證。開元商業(yè)鐘樓店去年的凈利潤為1.3億元。如果王府井以上述對價收購鐘樓店，2016年鐘樓店帶來的回報將在6.3%-10.5%，屬于合理范疇。
總之，王府井與國際醫(yī)學的收購談判已經一拖再拖，但不論拖到何時，只要收購協(xié)議敲定，王府井付出高溢價將在所難免。
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